Je décortique le nouveau rapport RICS et KPMG Chypre du deuxième trimestre 2026, qui montre que Larnaca a progressé bien plus vite que toutes les autres villes de l'île, aussi bien pour les appartements que pour les maisons. Je t'explique pourquoi cette dynamique s'est enclenchée et ce que ça signifie concrètement si tu envisages d'acheter. Spoiler : une forte hausse des prix, c'est une bonne nouvelle si tu possèdes déjà un bien, mais c'est aussi un signal d'alerte si tu veux investir maintenant. Avant de te lancer, je te montre les trois choses à vérifier absolument : l'emplacement exact, le type de locataire que tu vises et la rentabilité réelle après toutes les charges.
Le 25 août 2026, RICS et KPMG Chypre ont publié leur rapport sur l'évolution du marché immobilier chypriote au deuxième trimestre 2026. Ce rapport compare les prix dans cinq marchés principaux : Larnaca, Limassol, Paphos, Nicosie et Famagusta. Les chiffres sont clairs : Larnaca a été la ville la plus dynamique de ce trimestre, et de loin.
Entre le premier et le deuxième trimestre 2026, voici ce que montrent les données pour les appartements :
Pour les maisons, la tendance est similaire :
Ce sont des progressions sur trois mois, pas sur un an. C'est ce qui rend ces chiffres particulièrement marquants. Larnaca se détache nettement des autres villes, que ce soit pour les appartements ou pour les maisons.
Une précision importante : ces chiffres mesurent une tendance générale à partir de biens de référence étudiés dans différents secteurs de chaque ville. Un appartement en bord de mer n'évoluera pas nécessairement de la même façon qu'un logement en périphérie du centre-ville.
Une explication directe : les prix à Limassol ont atteint un niveau très élevé. Pendant longtemps, les investisseurs étrangers se sont concentrés sur Limassol, une ville internationale avec de nombreuses entreprises et une population d'expatriés importante. Résultat, les prix y ont fortement augmenté.
Certains acheteurs se tournent donc vers Larnaca, qui présente plusieurs atouts concrets :
Pour une partie des acheteurs, Larnaca représente donc une alternative accessible à Limassol.
Pas forcément. Une hausse des prix est une bonne nouvelle si vous possédez déjà un bien. Pour un nouvel acheteur, c'est aussi un signal de prudence. Quand une ville devient populaire, certains vendeurs et promoteurs en profitent pour augmenter leurs prix au-delà de ce que justifie le marché.
Avant d'acheter, trois points sont à vérifier sérieusement.
Quelques rues peuvent complètement modifier l'intérêt d'un bien. La proximité de la mer, des commerces, des écoles, des axes routiers et des zones où les locataires souhaitent réellement vivre : tout ça compte et ça change la valeur d'un appartement.
Ce point devrait même passer en premier. Location à l'année ou location de vacances, ce ne sont pas les mêmes quartiers, les mêmes logements, ni les mêmes stratégies. Un appartement adapté à un salarié expatrié n'est pas le même que celui qu'on loue à des touristes en été. Il faut décider avant d'acheter, pas après.
Le rapport indique que les loyers des appartements progressaient de 7,36 % sur un an à Larnaca, avec un rendement indicatif moyen autour de 5,51 %. Mais ce chiffre ne représente pas ce qu'un propriétaire conserve réellement.
Un exemple concret : un appartement acheté 200 000 euros avec 11 000 euros de loyers annuels, ça donne un rendement brut de 5,5 %. Mais si 3 000 euros partent dans la gestion, les charges, l'entretien et les périodes sans locataire, il ne reste plus que 8 000 euros avant impôt. Le rendement réel tombe alors entre 3 et 4 %. Et la fiscalité n'est pas encore déduite.
Il faut refaire ce calcul soi-même, avec des hypothèses réalistes. Ne jamais se fier uniquement au chiffre avancé par un vendeur ou un promoteur. Il faut aussi comparer le prix demandé avec celui de biens similaires, et si possible obtenir des informations sur les prix auxquels les biens ont réellement été vendus, pas seulement les prix affichés en annonce.
À Chypre, vérifier le titre de propriété est indispensable avant de signer quoi que ce soit, surtout pour les anciens biens. Il faut contrôler les permis, les éventuelles charges et la conformité du bâtiment. C'est un point régulièrement sous-estimé par les acheteurs étrangers.
Larnaca affiche actuellement une forte dynamique. Les chiffres du deuxième trimestre 2026 le confirment : la ville a progressé plus vite que tous les autres grands marchés étudiés par RICS et KPMG. Elle mérite d'être surveillée. Mais cette progression ne signifie pas que tous les logements qu'on y trouve constituent de bons investissements.
La vraie question n'est pas faut-il investir à Larnaca ? La vraie question est : quel appartement, dans quel quartier, à quel prix et pour quel type de locataire ? C'est à partir de là qu'une décision d'achat peut vraiment se construire.
Les prix des appartements à Larnaca ont augmenté de 5,59% entre le premier et le deuxième trimestre 2026, soit sur une période de trois mois seulement. C'est la progression la plus forte parmi les cinq grandes villes de Chypre, loin devant Limassol qui affiche 2,04% sur la même période.
Larnaca bénéficie de plusieurs atouts : elle abrite le principal aéroport international de Chypre, elle est en bord de mer et elle reste plus calme et plus accessible financièrement que Limassol. Face à la forte hausse des prix à Limassol, de nombreux acheteurs se tournent désormais vers Larnaca comme alternative côtière plus abordable.
Pas nécessairement, car une hausse des prix représente un risque pour un nouvel acheteur. Certains vendeurs et promoteurs profitent de la popularité croissante de la ville pour augmenter leurs prix, il faut donc éviter d'acheter uniquement parce que Larnaca devient à la mode et bien analyser l'emplacement, le type de locataire visé et la rentabilité réelle.
Le rapport indique un rendement indicatif moyen d'environ 5,51% pour les appartements, avec des loyers en hausse de 7,36% sur un an. Cependant, une fois déduits les charges, l'entretien, la gestion, les périodes sans locataire et la fiscalité, le rendement net réel peut descendre autour de 4%, comme l'illustre l'exemple d'un appartement à 200 000 euros présenté dans l'épisode.
Les deux stratégies sont envisageables mais ne ciblent pas les mêmes biens ni les mêmes quartiers. La location à l'année nécessite un quartier pratique pour la vie quotidienne, adapté aux résidents locaux, salariés ou expatriés, tandis que la location de vacances privilégie la proximité de la plage, l'accès à l'aéroport et la fréquentation touristique du secteur.